副语: Tony 几乎每年都有参加一到两场的法拍案例,成功率很高,详情请电话联系。

 

法拍(Court ordered sale),就是法庭赋予债权人(典型的代表是银行)权利,卖掉负债人的房产以偿抵负债。负债人仍然是该房产的拥有者,其名字仍在产权上,仍拥有某些权利。如果该房产已经掛出来卖,则这个法庭的命令不能取消先前掛出来卖的行动。

法拍与绝对命令(order absolute )不同,当法庭下达「绝对命令时」,负债人对其房产的权利已经完全被禁止,而银行是该房产的新主人。
大多数的法拍要求买方经纪,要在offer上附上Schedule A。这个Schedule A的作用是在解除银行任何有关这次法拍的债务。买家要知道,在看房时所看到所有的动产,如冰箱、洗衣机、烘乾机、洗碗机、火炉等,银行不保證在交屋时是否仍然存在。也就是说,如果房子是空的,你所看到的,理论上是你所得到的,但是Schedule A不保证任何事情。
写offer时,买家可以加上任何条件,但必需在一小段时间后解除这些条件否者银行不能递交给法庭。基本上,银行只要一个offer来启动法拍到法庭的需求,其他有兴趣的买家只是简单的被告知开庭日期,及带上offer直接到法庭。卖方经纪会很坦白地告诉其他的人有关已接受的offer现况及开庭日期。第一个被接受的offer成为公开的文件,其他的买家都会知道其开价,也对其他的买家有利。

买家要和买家经纪一起去法庭,在法庭可能会待上一整天,因为无法预料什么时候法官会审视这一件法拍案。法官不需要遵守任何经纪们在处理offer所要遵守的规则或程序。
通常出最高价者得标。下列情况都可能发生:
•屋主出现,準备清理债务。法官最喜欢这种情况,其他所有的offer都不会被考虑。

•法官退回所有的offer,请众买家重新递交其最好的offer。
•法官只是从中选一个。
•一位出席者,递上一张带有金额与签名的名片,而法官接受了。
•一位出席者,站起来给了一个新的价钱,法官可能接受,也可能不接受。

重点是法官不受我们的规则约束,而我们永远不知道法官会怎么处理。这就是为什么买家和买家经纪都要到场的原因。
 

在经纪协助你判断你考虑的这个法拍物业是否是好物业,当然也包括价格因素的情况下,这里还是要提醒一下有考虑参加法拍的朋友,要注意的一些事情:

– 房屋状况无保证

法拍屋多状况不佳,原因 1). 法拍屋的前任屋主已经离开房屋很长时间了;2). 屋主意识到房子被房子被银行收走,不再关心房子的状况;3). 原屋主经济窘迫,有心无力, 从而导致房屋长期缺乏必要的维护和保养;4). 房屋本身就是大麻屋、漏水屋等,因此很多法拍屋状况并不好。

虽然法拍屋的买卖,买家自然有权利选择验不验屋,但买家往往不会或者不能检查彻底房子,而对房屋的状况缺乏全面了解。建议买入

BC省的法拍屋还有个“卖家不保障房屋质量”问题,我们这里的法拍屋的卖家基本上都是贷款机构,他们在接受offer之前,都要求买家必须同意,买的是“where is, as is”, 卖方不保证房屋的质量和附带的电器(如冰箱、炉头等)。

– 法律问题

购买法拍屋的最大法律风险是,成交原来的业主不肯搬离。这种情况非常少见,但这种可能性不能排除。原来的业主房子被拍卖了,经济上也可能破产了,破罐子破摔,他不搬家,新的买家只有重新诉诸法律,由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长,费心费力。

法拍屋还可能隐藏其他法律问题,比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等,第二、第三贷款等,这些费用有可能会转移到新的业主,为了避免这种法律问题,在决定购买一个法拍屋前,一定要做全面的产权调查。

  • 买家比较难于充分了解物业状况:看房过程,有的“屋主”不配合,或者限制看房时间,或者不让买家非常仔细地看房;而且,除非是第一个OFFER,以后的其他OFFER都是必须没有条件,出后面这些OFFER的买家很可能不能验屋,很可能得不到全部的房屋资料。从而导致买主不能全面了解目标物业,增加购买法拍屋业的风险。
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